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「古い」「地方」の空き家の実家は「売るときの税金」に要注意！

2018年4月23日実家を売る時

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古い空き家を売却するときに、
一定の条件の物件は、

空き家の譲渡所得の
3000万円特別控除
（以下空き家控除と呼びます）

が適用になり、
税金がかからなくなることを
お伝えしました。

今日は
その適用条件を少し深掘りしてみます。

以下が空き家控除の適用条件です。

１、相続開始の直前において、
　　被相続人（親など）が1人で
　　住んでいたこと

　　→相続したら、
　　　空き家になる状況になっていた。

２、昭和56（1981）年5月31日以前に
　　建築された家屋（区分所有家屋を除く）
　　であること

　　→昭和５６年５月３１日以前に建築された
　　　一戸建て。マンションは不可。

３、相続のときから譲渡のときまで
　　事業の用、貸付の用または居住の用に
　　供されていないこと

　　→相続してから売却する時まで、
　　　空き家の状態のままだったこと。

　　　貸したり、住んだり、事業のために
　　　利用していなかったこと。

４、譲渡価額が1億円以下であること

　　→売却金額が１億円以下。

５、相続日から起算して
　　3年を経過する年の12月31日までに
　　譲渡すること

　　→相続してから３年目の年末までに
　　　売却すること。

６、平成28（2016）年4月１日から
　　平成31（2019）年12月31日までに
　　譲渡すること

　　→２０２０年以降の売却は対象外。

７、家屋を取り壊さずに譲渡する場合には、
　　その家屋が新耐震基準に適合するもの
　　であること

　　→空き家ごと売却するときは、
　　　現在の耐震基準に合った建物で
　　　なければならない。

　　　適合していなければ
　　　新耐震基準にするための工事が必要

簡単に言うと、
昭和５６年６月１日以降に建てられた
空き家（新耐震基準の建物）を相続して、
３年以内に売るなら
この控除の対象になりますが、

昭和５６年５月３１日以前に
建てられた空き家
（旧耐震基準の建物）は、
必要なリフォームをするか、
解体しないと
控除の対象にならない

ということです。

昭和５６年に建てられたというと、
築３７年になりますが、
ここまでの築年数の建物は
土地付き建物で普通に売却すれば、
控除の対象になります。

築３７年以上でも、
リフォーム費用や解体費用がかかっても、
売却したお金で補えるなら
問題はありませんが、

リフォームや解体に
費用がかかりすぎたり、

売却する物件が
それらの費用以下でしか
売れないような物件だったら、
この控除の意味がない

ということです。

そもそも空き家を所有して困っているのは、
主に都市部から離れた地方に
空き家を所有している方です。

売っても二束三文しかならないし、
簡単に行ける場所でもないので、
そのまま放置せざるを得ないので
空き家なっているわけです。

こうした地方の空き家は
売却金額もそれほど高くはありませんから、
リフォーム費用や解体費用の負担は
結構重いはずです。
（私が今賃貸管理している地方の物件も、
　売るには安すぎるので貸しています。）

したがってこの空き家控除を利用して
税金がかからないようにしようとしても、
逆に費用がかかってしまうということです。

契約書などがなく、

取得費が明確にできないなら、
空き家控除で税金がかからないように
したいところですが、

地方の安すぎる物件は、
そうはいかない可能性も
大きいということです。

（むしろ税金の方が
　安いことも十分あり得ます。）

地方にある古い実家の売却を検討する際は、
売却時の税金についても、
しっかり税理士や税務署などに
確認してみてくださいね。

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