昨日は
不動産を売却するとき、
利益が出ていなくても
税金がかかる場合がありますと
お伝えしました。

 

 

 

では、そういった場合は、
どんな時が該当するのでしょうか？

 

 

 

それは
不動産を取得した時の金額
がわからない場合です。

 

 

 

不動産を売却した時の税金は、
以下の計算で算出された金額に対して、
税金がかかります。

 

 

 

わかりやすく言うと、

 

 

 

 

 

ここで問題なのが「取得費」です。

 

 

取得費は、
不動産を購入した時や
建築した時の金額ですが、

その金額がわかるものの証拠として
代表的なのが
取得した時の契約書です。
（売買契約書や工事請負契約書等です）

 

 

契約書があって、
そこに購入金額や建築金額が
記載されていれば、
それが取得費となります。

 

 

 

しかし、
古いご実家の売却ですと、
昔の契約書を紛失していたり、
そもそも契約書をつくっていない場合も
ありえます。

このように
取得費が分からない場合は、
売却代金の５％
を取得費とすることになります。

 

 

 

 

ということはどういうことか？

 

 

 

 

もともと取得した金額が、
売却金額より高い場合であっても、

契約書がない等の理由で
取得金額が分からないと、
取得費は
売却金額の５％になり、
税金がかかる場合がある

ということです。

 

 

 

例えば、
３０年前に２０００万円で購入した家を、
１０００万円で売却するといった場合、
税額の計算は次のような計算になります。

（譲渡費用は１００万円、
　税率は２０％と仮定します。）

譲渡所得＝取得費ー譲渡費用

＝１０００万ー２０００万ー１００万
＝−１１００万　∴ 譲渡所得は０円

 

 税額＝０円×２０％＝０円

となり、この場合は税金がかかりません。

 

しかし、
契約書がなくて購入金額が分からない場合、
取得費は

１０００万×５％＝５０万

になり、税金の計算は次のようになります。

 

譲渡所得＝取得費ー譲渡費用

＝１０００万ー５０万ー１００万
＝８５０万

 

税額＝８５０万×２０％＝１７０万！

 

 

契約書があるか、ないかで、
これだけの金額が変わってくるのです！

 

 

 

 

相続で実家を引き継いで、
その家を売却するときも、

取得費の計算は
親が実家を取得した金額
を引き継ぎますので、

契約書がなく
取得した金額が分からないと、
取得費は売却金額の５％となります。

 

 

 

４０年、５０年くらい前の家だと、
まだ取得金額も今より安いか、
同水準の場合も多くありますが、

３０年くらい前だと
バブルの絶頂期になってくるので、
購入・建築した金額も結構高いはずです。

もし取得した時の契約書があれば
その時の取得金額が取得費になりますが、
なければ売却金額の５％になるので、
税額は大きく変わってきます。

 

 

取得した金額が
売却金額を上回っていれば

税金はかからないはずなのに、
契約書がないことで、

多額の税金が発生してしまうのです。

 

 

 

もちろん税金がかかるかどうかは、
他の要件もありますが、

こうした理由から、
売却利益が出ていなくても
税金が発生することはあり得るわけです。

 

 

ご実家の売却をお考えに
なられているようでしたら、

ぜひご実家を取得した時の
契約書があるかどうか、
お確かめになってみてくださいね。

 

 

 

◯不動産を売却する時の税金の詳細は
こちらをご覧ください。

譲渡所得の計算方法（国税庁HPより）