一戸建て住宅を、住宅以外に利用する手続きが、簡単になりました。
先月６月２５日に、
建築基準法の一部が改正され
施行されました。
◉改正建築基準法が
６月２５日から
全面施行されます。
※令和元年６月１４日 国土交通省HPより
今回の改正の中で、特に注目され、
身近に最も影響を与えることが、
用途変更時の面積要件の見直し
です。
簡単にいうと、
一戸建て住宅を
他の用途に変えるための手続きが
「簡単」になりました。
今までは建物面積が
「１００㎡未満」の建物であれば、
他の用途に変える時、
「建築確認」という手続きは
必要ありませんでしたが、
これが今回の改正で、
「２００㎡未満」
まで引き上げられました。
これがなぜ大きなことなのか？
これは
日本で販売されてきた建売住宅の
商品企画に大きく関わってきます。
私は新築の建売住宅を
長く販売してきましたが、
建売住宅は、
多くの人に好まれ、買ってもらえる
間取りや広さ、価格で販売されますので、
極端に広い土地や建物は少なく、
土地や建物の広さは、
ある程度決まってきます。
そして、
建売住宅を販売する不動産業者は、
一つのまとまった土地を
なるべく効率よく販売できるように、
土地面積は各行政で定められた
「最低面積」で土地を区割りしてます。
この最低面積は、
各行政によっても違いますし、
最低面積を定めていない行政もありますが、
多く見受けられるのは、
１００〜１２０㎡前後の土地面積です。
この面積の土地に建てられる建物は、
行政によって定められた基準があり、
（建ぺい率、容積率など）
分譲住宅の面積も、それで決まってきます。
こうした基準から計算すると
建てられる建物の面積は
１００㎡前後が多くなります。
この１００㎡前後というのが問題であり、
０.１㎡でも１００㎡を超える住宅は、
日本にはかなりの数があるわけです。
（私も１００㎡前後の新築住宅は、
多く販売してきました。）
こうして販売されてきた一戸建て住宅が
年月を経て、古くなって、空き家になり、
その空き家を利用して、
店舗などに建物の用途を
変更しようとする場合に、
その建物の面積によって、
「建築確認」の手続きが必要かどうか、
変わってきます。
この「建築確認」は、
建物を新築するときの手続きと同じで、
新築した時に建築確認を
一度取得しているから大丈夫
ということではありません。
建物の利用の仕方が変われば、
建物の審査の仕方も変わってきます。
同じ建物でも用途が変われば、
強制的に、追加工事が
必要になってくることもありえますし、
行政指導などが入ることもあり得ます。
なので、今までは
住宅を別の用途に変更する際には、
１００㎡未満の建物面積で
探されている人が多かったのですが、
これが２００㎡未満まで緩和されたので、
建築確認の手続きが不要になる住宅が
一気に増え、
空き家の一戸建てを探している側も
選択肢が一気に増えました。
そして、
空き家になっている住宅の活用も、
様々な使い方で、
活用しやすくなったのです。
では具体的にどういった事例があるのか？
今、私が取り組んでいる事例をもとに、
具体的な事例を、次回はお伝えしますね。
